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2017年3月底,《中国经济周刊》记者曾造访燕郊,彼时大街小巷满是西装革履的房产中介人员,很多人在街头就与看房者聊得火热。如今,形势正在起变化。>> 探访燕郊:带客看房的人员比购房者还要多2018年10月中旬,《中国经济周刊》记者再次造访燕郊,房地产元素在当地仍随处可见,但广告牌旧了,也没有新的海报覆盖上去;售楼处、中介门店仍在,但人气变得冷清,甚至相当一部分已经关门;街头难见中介人员,他们甚至不在门店“坐班”,哪怕是行业巨头链家的一些店面,大门也已上锁,经纪人将自己的电话或名片张贴在门口。

1. 股市资金进出与牛熊周期高度相关牛熊周期轮回,资金潮起潮落。牛熊周期的轮回与资金的流入和流出高度相关。股市资金流量一般从资金流入与资金流出两方面分别测算。流入股市的资金主要有4个来源:散户资金(银证转账)、杠杆资金(融资余额)、国内机构资金(基金、保险、社保等)、海外资金(QFII、沪港通等)。流出股市的资金主要有3个去向:IPO融资、产业资本净减持、交易费用(融资费用、印花税和交易佣金)。定增资金由于退出的主要渠道就是产业资本减持,因此不做单独统计。将测算出的股市资金净流量与股市涨跌行情对照,我们发现牛市资金往往大量流入,熊市资金往往大量流出,而震荡市资金流入流出基本持平。1990年以来A股已经经历了五轮“牛市-熊市-震荡市”周期不断交替的过程。第一轮牛市是1991/1-1993/2,之后在93/2-94/7进入熊市, 94/7-96/1震荡筑底。第二轮牛市是1996/1-2001/6,01/6-02/1是熊市,02/1-05/6震荡筑底。第三轮牛市是2005/6-2007/10,随后07/10-08/10进入熊市。第四轮牛市是2008/10-2009/8,08/10-09/08牛市资金大幅流入,09/08-11/04震荡市资金平稳略流出,11/04-12/01熊市资金大幅流出,12/01-13/06震荡市资金平稳略流入。第五轮牛市是2013/6-2015/6(其中创业板牛市12/12-15/06),13/06-15/06牛市资金大幅流入,15/06-16/01熊市资金大幅流出, 16/01至19/01震荡市资金平稳略流出。13年6月开始,上证综指一路走牛直至15/06/12的5178点,期间股市资金整体大幅净流入9万亿元,月均约3700亿元,其中散户资金月均净流入约3400亿元,杠杆资金流入约1500亿元,公募基金约流入约1150亿元。5178点后,上证综指一路下跌至2016/1/27的2638点,期间股市资金由前期的大幅流入转为大幅流出1.9万亿元,月均流出约2500亿元,散户资金月均净流出500亿元,杠杆资金流出约1500亿元,公募基金流出约1300亿元。2638点至2019/01/04,市场整体维持震荡,资金净流出1.6万亿,月均仅流出约460亿元,散户资金月均净流出约150亿元,杠杆资金44亿元,公募基金17亿元。

“未来,我们这种企业只能退出房地产市场。首先,对于一些企业老板而言,这些年通过地产开发已经赚够钱,现在收手也很满足。其次,燕郊本地的几家企业原本就是多元化发展,比如福成有牛肉生意,汇福是粮油集团,转型上没有障碍。“一些人认为,房地产对于当地发展的贡献,比燕郊的国家级高新区还要大。我不这么看,发展还是要有实体经济的带动。但可以肯定的是,房地产有重要贡献。作为一个镇,燕郊比很多地级市还要繁华。此外,随着房地产开发,大量人口聚集,有很多人来到本地工作,其中一些人来自北京,这种人口的集聚效应也为未来发展奠定了基础。”

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